COMPRARE UNA CASA DA AFFITTARE E’ ANCORA UN BUON INVESTIMENTO?

Storicamente l’investimento nel “mattone” ha fatto non solo arricchire alcuni dei più grandi imprenditori del panorama italiano, ma ha anche aiutato a creare la solidità economica di molte famiglie di risparmiatori, come i nostri genitori e i nostri nonni, che hanno voluto investire acquistando case da mettere a reddito. Così facendo, negli anni tra il rendimento e l’aumento di valore di queste case sono riusciti a dare una mano anche alle generazioni successive.

Ma partiamo dall’inizio…

1) QUALI SONO GLI APPARTAMENTI GIUSTI DA AFFITTARE? 

In realtà c’è richiesta per tutti i tagli di immobile, quindi se sei già proprietario di una casa e la vuoi affittare, sappi che la richiesta c’è.

Ma se devi comprare oggi una casa da affittare, le caratteristiche ideali sono le seguenti:

- deve essere un 2 locali;

- recente oppure ristrutturato internamente;

- in un contesto decoroso;

Il fatto che è un 2 locali ti permette di avere la migliore proporzione tra quanto investi e quanto ti rende, non che sia sbagliato affittare un 3 locali, se sei già proprietario di un appartamento più grande, la richiesta c’è. Però se devi ancora acquistarlo il taglio ideale è assolutamente il 2 locali (sala/cucina, camera e bagno).

Inoltre il 2 locali ti permette di trovare inquilini giovani e dinamici, ad esempio la persona che è qui per lavoro o la coppia giovane che prova una convivenza.

Il fatto che sia ristrutturato e il contesto sia decoroso, ti aiuta ad affittarlo ad una cifra maggiore e a trovare persone serie.

2) CONVIENE AFFITTARE UN APPARTAMENTO VUOTO O ARREDATO?

La cosa migliore è sempre affittare un appartamento completamente arredato con anche gli elettrodomestici. 

Affittare un appartamento arredato è molto più veloce perché puoi scegliere da un ventaglio più ampio di clienti e sicuramente la cifra sarà più alta.

3) QUANTO SI PUÒ GUADAGNARE DALL’AFFITTO 

Comprando casa oggi come investimento hai 2 vantaggi: 

- il primo è che compri in un momento dove i prezzi sono veramente al minimo, quindi è anche probabile che guardando al lungo periodo ci possa essere una rivalutazione e la casa comprata oggi, tra 15 anni valga di più;

- il secondo è che comprando a prezzi di oggi il rendimento della casa affittata è davvero ottimo.

Facciamo un esempio: oggi mediamente comprare un appartamento ristrutturato, con box in un contesto decoroso, ti può costare intorno ai 70.000 euro. Aggiungiamo circa 5.000 euro per l’arredamento arriviamo a 75.000 euro. Ad oggi un appartamento di questo genere sul mercato si affitta a 500 euro mensili, quindi 6.000 euro annui.

Il rendimento di un appartamento così è quindi dell’8% all’anno.

4) OK MA QUANTE SONO LE TASSE? QUANTO MI RIMANE IN TASCA NETTO? 

Oggi c’è un grosso vantaggio fiscale, la possibilità di applicare la “cedolare secca”.

Vuol dire che paghi solo il 21% di tasse e non si cumula con il tuo reddito, inoltre con questo regime non ci sono né spese di registrazione, né bolli.

In più essendo una seconda casa c’è l’imu, che su un immobile di questo tipo mediamente è intorno alle 300 euro all’anno.

Quindi facciamo un esempio pratico:

6.000 euro annui di affitto – 1.260 euro di tasse (21%) – 300 euro di imu = 4.440 euro netti

Hai la possibilità di guadagnare 370 euro netti al mese, che in percentuale praticamente è il 6% netto! Trova oggi un altro investimento, anche finanziario che abbia questo rendimento... Contando anche la possibilità che la casa si rivaluti.

5) MA L’INQUILINO PAGHERA’ L’AFFITTO?

Questo è un tema molto delicato, contando che l’anno scorso in Lombardia ci sono stati oltre 7.000 sfratti per morosità. Ma come si possono evitare?

I modi ci sono per affittare l’appartamento a persone “solvibili”.

- Un primo criterio di selezione è che il tuo inquilino abbia una situazione lavorativa stabile, con un reddito che possa supportare il pagamento dell’affitto;

- Ci sono poi banche dati, che con l’autorizzazione del cliente possono fornirti informazioni sulla sua solvibilità;

Il mio consiglio è di affidarti ad un professionista del settore che faccia questo lavoro per te. 

Per darti un dato, attualmente abbiamo circa 100 appartamenti in affitto in gestione, tutti affittati da noi anche negli anni passati e mai uno sfratto. 

6) CONVIENE ACQUISTARE CON MUTUO UNA CASA DI AFFITTARE?

Certo può convenire, ma facciamo 2 conti sull’esempio di prima:

Acquisto dell’appartamento da 70.000 euro facendo un mutuo all’80%, della durata media di 20 anni, quindi 56.000 euro di mutuo.

In 20 anni con il tasso fisso la rata è di circa 260 euro mensili.

Le cifre parlano da sole: guadagnando mensilmente 370 euro netti già tolte tutte le tasse e pagando 260 euro di mutuo, ogni mese avanzano 110 euro. In più tra 20 anni il mutuo sarà finito e avrai una “pensione integrativa”.

Quindi le conclusioni mi sembrano abbastanza chiare, si può dire che il mattone è oggi un ottimo investimento.