AGENZIE IMMOBILIARI? NO GRAZIE! - Episodio2
Ecco quando diventa pericoloso affidarsi ad un'agenzia immobiliare.
Scopri quali sono i segnali che devi cogliere per evitare di trovarti nei guai.
E’ fuor di dubbio che per vendere in sicurezza oggi ti serve un professionista della vendita nel settore immobiliare, ovvero un’agenzia immobiliare. Purtroppo non tutte le agenzie operano in modo corretto, così abbiamo deciso di pubblicare una serie di articoli in cui, attraverso storie vere, ti raccontiamo quali sono i segnali a cui devi stare attento prima di affidarti ad una agenzia immobiliare.
In questo modo puoi godere di tutti i vantaggi derivanti dalla scelta di un vero professionista della vendita nel settore immobiliare.
Abbiamo deciso di proseguire con una richiesta da parte dell'agente che deve essere per te il campanello di allarme.
Nel precedente articolo abbiamo parlato del rischio di affidarsi ad una agenzia, che sopravvaluta casa tua per prendere l’incarico di vendita.
2- “ L’incarico di mediazione ha decorrenza dal …..e scadrà il …….. (e segnano un anno), dopodiché si intenderà risolto/tacitamente rinnovato per un pari periodo di tempo, salvo disdetta da comunicarsi entro 30 giorni a mezzo raccomandata a/r (e barrano tacitamente rinnovato) ”
A questo punto ti sei impegnato per un anno, normalmente alla scadenza del primo anno, se non sei riuscito a vendere, ti rechi in agenzia per disdire e ti senti rispondere che non è possibile, perché non hai inviato la raccomandata come previsto.
Abbiamo deciso di affrontare in maniera approfondita questa tematica perché ci capita sempre più spesso di parlare con persone che stanno vendendo casa e si sono affidate in esclusiva ad un’agenzia immobiliare, dando un incarico della durata di 1 anno, che si rinnova in modo tacito.
Normalmente quando il cliente scontento viene da noi per chiederci aiuto è già trascorso l’anno, l’incarico si è rinnovato e l’agenzia a cui si è affidato non riesce a vendergli casa.
Cosa vuol dire dare un incarico di un anno?
Vuol dire che ti impegni in esclusiva con un’agenzia sola per una tempistica di 12 mesi, in questo tempo non puoi vendere la casa tramite altri professionisti né privatamente.
Ma quindi al giusto prezzo, si può vendere ogni casa in sei mesi?
Sì... Purchè l'agenzia a cui ti affidi sia all'altezza dell'incarico, quindi:
Che problema può causarti un incarico della durata di un anno?
Il problema è che se vuoi cambiare l’agenzia a cui affidare la vendita, vuoi perché pensi che non si impegna abbastanza o vuoi perché ti accorgi che ha un metodo di lavoro obsoleto, sei bloccato.
Occhio alla casellina tacitamente rinnovato!!!
Le agenzie che flaggano questa casella, lo fanno molto spesso senza specificarlo, devi mandare la raccomandata di disdetta entro il termine stabilito, di solito 30 giorni prima della scadenza, altrimenti l’incarico si rinnova per un altro anno, così in totale sei vincolato per 2 anni.
La cosa migliore è dare un incarico più breve e risolto alla scadenza, sarai tu a rinnovarlo se ti sarai trovato bene.
Quale tipo di agente immobiliare ti chiede un incarico di 1 anno tacitamente rinnovato?
Solitamente l’agente immobiliare che ti chiede un incarico di tale durata può essere di due tipi:
- Il primo tipo è quello di chi non sa che pesci prendere di fronte ai cambiamenti del mercato e all'evoluzione. Questo agente immobiliare non è in grado di innovarsi e rinnovare il proprio metodo di lavoro.
- Il secondo tipo è quello che lavora in una agenzia con molti altri agenti, in alcuni casi non è abilitato a svolgere l’attività di agente immobiliare e il modulo che firmi riporta il nome del suo titolare.
Quali sono gli svantaggi per te nel firmare un incarico di questo tipo?
Sicuramente limita la tua libertà, se ti trovi male con l’agenzia che hai scelto o se l’agenzia non fa il lavoro dovuto per arrivare alla vendita o ancora se ti ha preso in giro con una valutazione troppo alta di casa, non puoi fare nulla. Sei vincolato a loro sino alla scadenza.
Se l’agenzia che hai scelto non ha strumenti pubblicitari efficaci, diventa molto difficile vendere casa tua, salvo colpi di fortuna.
Ti espone al rischio di dover pagare una penale se decidi di non vendere più perché sono cambiate le tue esigenze.
Ti ricordo ancora un aspetto molto importante nel caso ti trovi in questa situazione:
Marco entra da noi circa 1 mese fa, per mettere in vendita la sua casa e ci racconta quello che gli è successo circa due anni prima:
ha dato incarico ad un’agenzia per vendere casa sua, un appartamento di 3 locali, perché ha trovato una villetta nello stesso paese dove abita.
Marco ha deciso di affidarsi a questa agenzia e, probabilmente senza farci particolari riflessioni, ha firmato per un anno. Quasi subito si è reso conto che la scelta non è stata azzeccata, purtroppo la pubblicità non è stata particolarmente curata e la descrizione di casa sua è più o meno la stessa degli altri trilocali.
Marco deluso è tornato dalla sua agenzia dicendo che come gli ha preannunciato all’inizio, la villetta è l’unico motivo per cui ha messo in vendita casa sua. La villetta è stata venduta e quindi non ha più motivi per vendere casa. A questo punto non ha senso proseguire con la vendita.
La risposta è stata: “ci spiace Marco, ma l’incarico che ha firmato prevede il pagamento della penale in caso di recesso del contratto” Marco ha cercato di fare presente che questa condizione è stata discussa prima della firma del contratto, ma l’agenzia è stata irremovibile.
A questo punto Marco è tornato a casa deluso e arrabbiato ma anche deciso a rileggere il contratto. Marco si è riletto meticolosamente l’incarico e si è accorto che 30 giorni prima della scadenza avrebbe dovuto mandare la disdetta, così si è precipitato in posta e l’ha fatta subito.
Ha poi pensato che la cosa più sensata fosse lasciar passare i 2 mesi mancanti alla scadenza del contratto. Nei due mesi la vendita non si è concretizzata e Marco non ha dovuto pagare nulla.
Oggi Marco è arrivato da noi perché ha deciso di trovare un’altra casa per la sua famiglia, la nostra prima preoccupazione è stata di fare un’analisi di fattibilità del progetto di Marco.
Per concludere, ecco i consigli che ci sentiamo di darti:
- dai un incarico in esclusiva, in questo modo si ha un impegno serio e reciproco tra le parti;
- dai un incarico ad un professionista, accertati che abbia i requisiti per svolgere la professione di agente immobiliare;
- dai un incarico di 6 mesi, dopodiché deve essere risolto. Questa condizione ti può consentire di mettere alla prova l’agenzia, e se non ti soddisfa, dopo i 6 mesi cambiala, altrimenti puoi scegliere di rinnovare l’incarico;
- ricorda che le condizioni dell’incarico e tutte le varie clausole devono esserti specificate e spiegate dall’agente immobiliare. In più di un caso la Cassazione ha dichiarato la presenza della clausola penale nell’incarico di mediazione come vessatoria, quindi nulla;
- fatti fare una valutazione reale e di mercato della tua casa; fatti spiegare quali criteri ha utilizzato, cerca di non credere a chi ti racconta le favole e cerca di essere realista;
- incarica un professionista in grado di mettere in piedi una strategia di vendita seria per casa tua, che focalizzi qual è il cliente Target a cui venderla e crei un sistema pubblicitario ad hoc;
- un professionista che utilizzi tutti i principali portali immobiliari a livello nazionale e ti sa spiegare perché ha scelto di fare l’annuncio di vendita in un certo modo.
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Sicuramente una chiacchierata con noi ti aiuterà a chiarirti le idee su molti aspetti e a partire con il piede giusto, risparmiando tempo e soldi.
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a presto
Davide e Guido